قیمت مسکن بالاخره سقوط کرد!؟
حباب بازار مسکن بالاخره ترکید و پس از سال‌ها افزایش قیمت‌های بی‌وقفه، حالا شاهد کاهش قابل توجهی در قیمت‌ها هستیم. این اتفاق که بسیاری از کارشناسان آن را پیش‌بینی می‌کردند، می‌تواند فرصت مناسبی برای خریداران باشد که به دنبال خانه‌ای با قیمت مناسب‌تر هستند. اما سوال اینجاست که آیا این کاهش قیمت‌ها موقتی است یا روند نزولی ادامه پیدا خواهد کرد؟
قیمت مسکن مرکز آمار اخیراً گزارش تورم بهمن ۱۴۰۳ را منتشر کرده که نشان‌دهنده کاهش نرخ تورم در بخش مسکن طی دومین ماه زمستان است. این افت قیمتی به‌احتمال زیاد ناشی از تغییر جریان نقدینگی به سمت بازارهای موازی همچون طلا و ارز بوده، موضوعی که خود ریشه در افزایش نگرانی‌های اقتصادی و سیاسی دارد. چنین تحولی می‌تواند بیانگر تغییر الگوی سرمایه‌گذاری و کاهش تمایل به ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن در این مقطع زمانی باشد.
در نتیجه رکود حاکم بر بازار معاملات مسکن و افت محسوس تقاضا در بهمن‌ماه، قیمت‌ها در این بخش دچار نوسان چندانی نشدند و در نهایت، تورم مسکن با کاهش همراه شد. علاوه بر این، شاخص‌های تورم نقطه‌به‌نقطه و تورم ماهانه در بخش مسکن نیز روندی نزولی را نشان می‌دهند که بیانگر کاهش فشارهای تورمی در این حوزه طی این ماه است.
شاخص قیمت مصرف کننده خانوارهای کشور در بهمن‌ماه سال جاری، به عدد ۳۰۵.۵ رسیده است که نسبت به ماه گذشته ۴.۱ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵.۳ درصد افزایش یافته است. همچنین این شاخص در ۱۲ ماهه منتهی به ماه جاری، نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۲ درصد افزایش داشته است. بنابراین، آمارها نشان می‌دهند که میزان تورم در بخش مصرف‌کننده رشد کرده است.
با این حال تورم بخش مسکن در بهمن نسبت به ماه قبل کاهش داشته است. این موضوع از کاهش شتاب افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن حکایت دارد. نکته قابل توجه آن است که تورم مسکن در دی‌ماه افزایشی شده بود که به‌نظر می‌رسید متاثر از رشد قیمت دلار و کاهش التهابات منطقه باشد.
با این حال در حال حاضر نگرانی‌ها از بدتر شدن شرایط اقتصادی، ناشی از فضای سیاسی و تحولات جهانی، باعث شده تا چشم‌انداز تورمی ایجاد شود و به این ترتیب نقدینگی به سمت بازارهای نقدشونده و امن‌تری مانند سکه و طلا حرکت کند. این تغییرات در رفتار سرمایه‌گذاران، باعث شده تا بازار مسکن جذابیت خود را از دست بدهد.
همچنین، با توجه به رکود در معاملات مسکن و کاهش تقاضا به دلیل فضای سیاسی نامطمئن، قیمت‌ها در بهمن‌ماه تقریبا بدون تغییر باقی مانده و بازار مسکن همچنان در حالت خواب به سر می‌برد.
بررسی‌های میدانی ما نشان می‌دهد در حالی که طی دی‌ماه تقاضا و تعداد مراجعات خریداران و فروشندگان به بنگاه‌های مشاوره املاک افزایش یافته بود، در بهمن‌ماه این روند فروکش کرده و بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به سمت بازارهای دیگر کوچ کرده است. به این ترتیب، معاملات بازار مسکن در این ماه کاهش یافته و رکود تعمیق شده است.
تورم مسکن در بهمن ۲.۶ درصد شد
ضریب اهمیت مسکن در ماه بهمن سال جاری، با عدد ۳۳.۹۶ واحد اعلام شد که مشابه ماه گذشته بوده و تغییری نداشته است. شاخص مسکن در بهمن‌ماه نیز به عدد ۲۹۴.۶ واحد رسید. این در حالی است که این شاخص در دی‌ماه با عدد ۲۷۸.۲ واحد اعلام شد که حاکی از افزایش شاخص قیمت مسکن در بهمن‌ماه است.
تورم ماهانه در بهمن‌ماه اما، با عدد ۲.۶ درصد اعلام شده است که نسبت به ماه گذشته کاهش یافته است. تورم مسکن در دی‌ماه سال جاری به عدد ۲.۹ درصد رسیده بود.
تورم نقطه به نقطه در بهمن‌ماه نیز با عدد ۳۷.۶ درصد به ثبت رسیده است. در حالی که این شاخص در دی‌ماه با عدد ۳۷.۹ اعلام شده بود و کاهش حداقلی تورم نقطه به نقطه در بهمن‌ماه را نشان می‌دهد.
همچنین تورم سالانه مسکن در بهمن‌ماه به عدد ۴۰.۸ درصد رسید. این در حالی است که این شاخص در دی‌ماه ۴۱.۲ درصد بود که حاکی از افت تورم مسکن در دومین ماه از زمستان است.
قیمت مسکن از مرداد تا بهمن ۱۸.۶۴ درصد رشد کرد
شاخص تورم مسکن در مردادماه سال جاری از سوی مرکز آمار با عدد ۲۴۸.۳ واحد اعلام شد. این شاخص تا بهمن‌ماه سال جاری ۴۶.۳ واحد رشد کرد و به عدد ۲۹۴.۶ واحد رسیده است. این بدان معناست که قیمت مسکن از مردادماه تا بهمن‌ماه سال جاری بیش از ۱۸.۶۴ درصد رشد کرده است.
قیمت مسکن تو این چند سال اخیر دیوونه‌وار بالا رفته بود و همه رو تو تنگنا قرار داده بود. حالا با ترکیدن حباب مسکن، بالاخره انگار نفس کشیدن راحت‌تر شده. دیگه خبری از قیمت‌های سرسام‌آور و خونه‌های غیرقابل خرید نیست، ولی هنوز هم خیلی‌ها منتظرن ببینن این کاهش قیمت‌ها ادامه‌دار هست یا نه. به هر حال، الان موقعیت خوبی برای کسانیه که می‌خوان خرید کنن و شاید بتونن خونه‌ای با قیمت مناسب‌تر پیدا کنن.
پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران، در این رابطه می‌گوید:”قیمت فعلی مسکن برای سازندگان چندان جذاب نیست، زیرا هزینه تمام‌شده ساخت با قیمت‌های کنونی بازار تفاوت زیادی دارد. در برخی مناطق تهران، قیمت‌های اعلام‌شده برابر با هزینه تمام‌شده است. با این حال، مشخص نیست که در سال آینده، روند قیمت‌ها چگونه خواهد بود. با توجه به افزایش بودجه شهرداری، احتمال بالا رفتن هزینه‌های ساخت نیز وجود دارد.”
از سوی دیگر، نبود شفافیت در آمار معاملات مسکن، پیش‌بینی وضعیت بازار را دشوارتر کرده است. به گفته بیگی‌نژاد، سامانه ثبت معاملات املاک از مردادماه از دسترس خارج شده، که باعث شده اطلاعات دقیقی از تعداد قراردادهای ثبت‌شده در بازار در دسترس نباشد.
زنگ خطر افزایش قیمت مسکن
محمد رسولی دبیر نخستین نشست تخصصی بررسی بازار مسکن و اثرات اقتصادی با اشاره به اینکه وضعیت فعلی مسکن در واقع به گونه‌ای مبهم و پنهان است، گفت: آمار و ارقام مسکنی که هم‌اکنون وجود دارد، اطلاعات دقیق و درستی نیست و از سوی دیگر آماری نیز که توسط مراکز رسمی و دولتی کشور نیز اعلام می‌شود، به دلیل نداشتن سر منشأ معتبر، چندان قابل اطمینان و اتکا و استناد نیستند.
وی افزود: هم‌اکنون مسکن در کل به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به شمار می‌رود که همین مساله یکی از موجبات افزایش قیمت آن شده است، درحالیکه مسکن باید به عنوان یک کالای مصرفی در بازار بین مصرف کنندگان واقعی عرضه شود. البته عده‌ای اعلام می‌کنند که قیمت مسکن در بازار ارزان شده یا ارزان خواهد شد اما این شعارها با واقعیت بازار مسکن فاصله دارد.
وی افزود: در خصوص مسائل حوزه مسکن باید نسبت به تمام زوایای موجود اشراف داشت تا بتوان بهترین راه حل ممکن را ارائه کرد. دولت باید با اتخاذ تدابیری از تولیدکنندگان مسکن و انبوه‌سازان حمایت کند، برخلاف تصور عموم و عامه، عده‌ای گمان می‌کنند، رکود در بازار مسکن کارگشا است و فروشنده باید قیمت ملک خود را پایین‌تر از نرخ استاندارد به فروش برساند اما رکود در بازار مسکن به زیان اقتصاد داخلی ماست و دولت باید با ایجاد بسته‌های تشویقی در زمینه بازار مسکن، برای تولیدکنندگان صنف مسکن انگیزه ایجاد کند.
این کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه باید محدودیت‌ها در حوزه مسکن کاهش یابد، ادامه داد: در علم اقتصاد به هر میزان که محدودیت‌ها کاسته و به کمیت اضافه شود، دسترسی به کالا طبیعتاً آسان‌تر خواهد بود. بدین ترتیب به هر میزان که مسکن در بازار تولید و عرضه شود، علاوه بر اینکه قیمت این کالا متعادل می‌شود، عموم آحاد جامعه نیز امکان دسترسی و خرید آن را خواهند داشت.
قیمت مسکن امروز در تهران
یکی از برنامه‌های کوتاه‌مدت دولت برای حمایت از مستأجران، ارائه تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن است که می‌تواند به‌عنوان راهکاری موقت، بخشی از فشار اقتصادی بر مستأجران کم‌درآمد را کاهش دهد، بااین‌حال، اجرای این سیاست نیازمند همکاری سیستم بانکی کشور است؛ سیستمی که تاکنون در تأمین منابع مالی چنین طرح‌هایی کارنامه چندان موفقی نداشته است.
از سوی دیگر، برنامه‌هایی مانند افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و تسریع در تکمیل پروژه‌های حمایتی، در کوتاه‌مدت چندان قابل اجرا به‌نظر نمی‌رسند. دولت قصد دارد از طریق ارائه تسهیلات ساخت، روند تکمیل واحدهای نیمه‌تمام را سرعت ببخشد، اما با توجه به عدم همراهی برخی بانک‌ها با نهضت ملی مسکن، تحقق این هدف با چالش‌هایی مواجه است.
همچنین، در رابطه با تسریع طرح‌های حمایتی، هرچند ساخت‌وساز واحدهای مسکونی تقریباً مطابق برنامه پیش می‌رود، اما عدم تأمین خدمات زیربنایی از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان، احتمالاً اجرای کامل این برنامه را با تأخیر مواجه خواهد کرد، به‌عنوان نمونه، در برنامه افتتاح اخیر پروژه‌های مشارکتی مسکن در شهر جدید اندیشه، قرار بود 912 واحد مسکونی به بهره‌برداری برسد، اما به‌دلیل عدم تکمیل زیرساخت‌های لازم، وزیر راه و شهرسازی تنها 780 واحد را افتتاح کرد.
در خصوص ساخت مسکن استیجاری توسط بخش غیردولتی و شهرداری‌ها نیز باید توجه داشت که حتی در صورت ایجاد سازوکارهای لازم، این واحدها در خوش‌بینانه‌ترین حالت، طی سه سال آینده وارد بازار اجاره خواهند شد، بنابراین، این سیاست نیز در کوتاه‌مدت نمی‌تواند تأثیر محسوسی بر کاهش فشارهای اقتصادی مستأجران داشته باشد.
هرچند بسته حمایتی مستأجران با هدف کاهش فشارهای اقتصادی بر این قشر تدوین شده است، اما اجرای کامل آن به عواملی همچون همکاری نظام بانکی، تأمین خدمات زیربنایی و جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بستگی دارد.
درحالی ارائه تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن می‌تواند در کوتاه‌مدت بخشی از مشکلات را کاهش دهد که سیاست‌هایی مانند افزایش عرضه مسکن و ساخت واحدهای استیجاری، در میان‌مدت و بلندمدت تأثیرگذار خواهند بود، حال باید دید که دولت چگونه خواهد توانست چالش‌های اجرایی این بسته را برطرف و به تعادل‌بخشی بازار اجاره کمک کند.
پیش بینی قیمت مسکن
سال آینده یک «سه ضلعی» سمت‌وسوی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان را تعیین می‌کند که رأس اصلی آن، «ریسک سیاسی» است و دو رأس دیگر را «تورم تولید» و «قدرت خرید» تشکیل می‌دهد. فعالان بازار مسکن برای هفتمین‌بار، سال را با مجموعه‌ای از ابهامات نسبت به آینده قیمت و امکان‌‌پذیر بودن یا نبودن انجام معامله، به پایان می‌رسانند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره چشم‌انداز این بازار در سال جدید نشان می‌دهد ۴سناریو براساس بازیگردان اصلی، برای مسکن۱۴۰۴ قابل پیش‌بینی است. این سناریوها با لحاظ «آثار به جا مانده از فراز و فرود ریسک سیاسی از سال۹۷ تاکنون» ترسیم می‌شود. روند قیمت مسکن طی این سال‌ها «سه دوره متفاوت» را پشت‌سر گذاشت که یکی از آنها «وضعیت سال ۱۴۰۳» بود. در یکی از این ۴سناریو، تکرار رخدادهای ۹۷ تا ۹۹ قابل انتظار است؛ هر چند به یک دلیل شدت تغییرات قیمت می‌تواند کمتر از قبل باشد. همه سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن در سال آینده، یک فصل مشترک دارد که به نبض معاملات خرید مربوط می‌شود.
از سوی دیگر، آخرین آمار رسمی از متوسط قیمت مسکن نیز مربوط به مردادماه امسال است که توسط بانک مرکزی با رقم ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر متر اعلام شده است. به این ترتیب محاسبات ما نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در بهمن‌ماه ۱۴۰۳ باید به بیش از ۱۰۵ میلیون تومان در هر متر رسیده باشد.
تورم اجاره در بهمن هم‌پای قیمت حرکت کرد
ضریب اهمیت اجاره مسکن در بهمن‌ماه با عدد ۳۳.۶۰ واحد اعلام شد که مشابه ماه قبل بوده و تغییری نکرده است. شاخص اجاره نیز در بهمن‌ماه به عدد ۲۹۴.۱ واحد رسید که نسبت به ماه گذشته افزایش یافته است. این شاخص در دی‌ماه به عدد ۲۸۶.۷ واحد رسیده بود.
تورم ماهانه اجاره مسکن در بهمن‌ماه سال جاری اما با عدد ۲.۶ درصد اعلام شد؛ این شاخص در دی‌ماه ۲.۹ درصد بود. به این ترتیب میزان تورم اجاره مسکن نیز برابر با تورم مسکن افت کرده است.
همچنین تورم سالانه اجاره نیز برابر با تورم مسکن بوده و با عدد ۴۰.۸ درصد اعلام شده است. تورم اجاره در دی‌ماه نیز ۴۱.۲ درصد بوده که از کاهش تورم اجاره در دومین ماه از زمستان حکایت دارد.
دیدگاه تان را بنویسید