بازار مسکن راکد شد

بازار مسکن در ایران همیشه تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند نرخ ارز، تورم، سیاست‌های اقتصادی دولت و وضعیت عرضه و تقاضا قرار داشته است. در سال‌های اخیر، با افزایش قیمت‌ها و محدودیت‌های موجود در بازار، خرید و فروش مسکن برای بسیاری از مردم سخت‌تر شده است. گرانی مصالح ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز نیز باعث شده تا قیمت مسکن در بسیاری از شهرها بالا برود. این شرایط باعث شده تا بسیاری از افراد به فکر اجاره‌نشینی بیفتند یا به دنبال راهکارهایی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با حداقل هزینه‌ها باشند. در عین حال، برای خریداران و مستأجران، همیشه رصد دقیق قیمت‌ها و تحولات بازار اهمیت زیادی دارد.

بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با فعالان بازار ملک نشان می‌دهد که روند نزولی قیمت ارز طی هفته‌های اخیر، برخلاف انتظار بسیاری، نه‌تنها به رونق معاملات منجر نشده، بلکه رکود حاکم بر بازار مسکن را عمیق‌تر و گسترده‌تر کرده است. کاهش ناگهانی نرخ ارز که پس از اعلام برخی تحولات دیپلماتیک و گمانه‌زنی‌ها درباره بهبود روابط بین‌المللی رخ داد، باعث شد تا خریداران بالقوه در بازار مسکن به امید افت بیشتر قیمت‌ها، فعلاً از تصمیم‌گیری دست بکشند و وارد فاز «انتظار» شوند.

در چنین شرایطی، فروشندگان نیز با تردید و بی‌میلی بیشتری در بازار حضور دارند. از یک سو حاضر به کاهش محسوس قیمت‌ها نیستند، و از سوی دیگر با واقعیت بی‌رونقی معاملات دست‌وپنجه نرم می‌کنند. این وضعیت باعث شده تا بازار مسکن عملاً در وضعیت ایستا و بلاتکلیف باقی بماند؛ نه قیمتی به‌صورت جدی کاهش یافته، نه معاملات جانی تازه گرفته‌اند.

عمق رکود بازار مسکن در شرایطی بیشتر احساس می‌شود که این بخش سال‌هاست به دلیل نبود سیاست‌گذاری مناسب، افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش قدرت خرید مردم، و نبود تسهیلات کارآمد بانکی، از حرکت بازمانده و به‌عنوان یکی از سردترین بازارهای کشور شناخته می‌شود. حالا نوسانات ارز هم به‌جای ایجاد تحرک، بیشتر به رکود روانی بازار دامن زده و بسیاری از خانواده‌ها را در تصمیم‌گیری برای خرید یا اجاره خانه مردد کرده است.

در مجموع، به‌نظر می‌رسد تا زمانی که ثبات اقتصادی واقعی، همراه با سیاست‌های حمایتی هدفمند و قابل اجرا در بخش مسکن شکل نگیرد، نوسانات ارزی به‌تنهایی نه‌تنها گره‌گشا نخواهند بود، بلکه ممکن است فضای بازار را بیش از پیش سرد، پیچیده و غیرقابل پیش‌بینی کنند.

طی حدود سه ماه گذشته نیز که بازار ارز افزایشی بود تغییری در بازار مسکن ایجاد نشد. البته تعداد اندکی از فروشندگان آپارتمان در تهران و پردیس، نرخ‌های اعلامی را حدود ۱۰ درصد افزایش دادند که تاثیری در بازار ایجاد نکرد و به گفته واسطه‌های ملکی، هیچ‌گونه خریدی با قیمت‌های جدید انجام نمی‌شود.

در فروردین امسال قیمت‌های اعلامی آپارتمان برخلاف سال‌های گذشته رشد نداشته است.

مسکن همچنان در رکود

بازار مسکن فعلا تاثیر خاصی از کاهش ۲۲ هزار تومانی قیمت ارز نگرفته و به گفته فعالان این بازار، خرید و فروش چندانی صورت نمی‌گیرد؛ در چشم‌انداز این بخش نیز رشد سنگین قیمت‌ها دیده نمی‌شود و در فروردین امسال قیمت‌های اعلامی آپارتمان برخلاف سال‌های گذشته رشد نداشته است.

افت حدود ۱۹ درصدی قیمت ارز در بازار آزاد در یک مقطع کوتاه که از کاهش ریسک‌های سیستماتیک نشأت گرفت، منجر به ایجاد فضای امیدواری و بهبود چشم‌انداز اقتصادی کشور شد. دلار که تحت تاثیر تنش‌های منطقه‌ای تا محدود ۱۰۷ هزار تومان بالا رفته بود، پس از ۲۳ فروردین ۱۴۰۴ که اولین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در عمان انجام شد تا حدود ۲۲ هزار تومان کاهش قیمت را تجربه کرد و هم‌اکنون در بازار آزاد حدود ۸۵ هزار تومان خرید و فروش می‌شود.

این در حالی است که اسکناس آمریکایی از حدود ۸۰ هزار تومان در بهمن سال گذشته به حدود ۱۰۷ هزار تومان در اواسط فروردین امسال رسیده بود.

در حال حاضر اغلب دلالان بازار ارز، فروشنده هستند و کاهش تقاضا به افت قیمت ارز منجر شده است. برداشت طبیعی فعالان اقتصادی این است که در این شرایط نگهداری دارایی‌های غیرمولد مثل ارز و طلا صرفه اقتصادی ندارد.

یکی از بازارهایی که سرنوشت آن در شرایط فعلی برای مردم اهمیت دارد، بازار مسکن است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که نوسانات کاهشی قیمت ارز، رکود معاملات بازار ملک را عمیق‌تر کرده است. طی حدود سه ماه گذشته نیز که بازار ارز افزایشی بود تغییری در بازار مسکن ایجاد نشد. البته تعداد اندکی از فروشندگان آپارتمان در تهران و پردیس، نرخ‌های اعلامی را حدود ۱۰ درصد افزایش دادند که تاثیری در بازار ایجاد نکرد و به گفته واسطه‌های ملکی، هیچ‌گونه خریدی با قیمت‌های جدید انجام نمی‌شود.

تحلیل دو تن از فعالان بازار مسکن آن است که این بازار به دلیل نبود تقاضای موثر، ظرفیت رشد ندارد.حسن محتشم: این‌که قیمت دلار حدود ۲۲ هزار تومان پایین آمده و ثابت مانده یعنی همه چیز در حالت سکون قرار گرفته است.

بازار مسکن سیاه شد

بر خلاف وعده هایی که دولت سیزدهم از روی نخست در خصوص بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش قیمت آپارتمان داده بود، کماکان شاهد گرانی خانه و مبلغ اجاره بها هستیم، به نحوی که اجاره یک واحد کوچک متراژ برای بخش عظیمی از جامعه بدل به آرزو شده است. 

بایستی توجه داشت که تا تاریخ ۳۰ فروردین، فایل‌هایی که عرضه شده بودند، شامل سه رنگ قرمز، سبز و مشکی بودند و قیمت‌گذاری بازار مسکن از سوی مالکان به یکسانی و در محدوده‌ای که قیمت متوسط منطقه را شامل نمی‌شد، انجام شده بود.

مشاهدات ما نشان می‌دهد برخی از این فایل‌های عرضه شده درحالی به رنگ مشکی درآمده که با قیمتی بالاتر از متوسط منطقه قیمت‌گذاری شده و برخی از این فایل‌هایی که پیش از این به رنگ سبز عرضه می‌شد هم‌اکنون در محدوده میانگین قیمت ملک‌های مشابه منطقه عرضه شه است.

پیش از این، رنگ‌بندی فایل‌های مسکن این پلتفرم‌ها به خریداران و فروشندگان ملکی قدرت پیش‌بینی قیمت‌ها را می‌داد اما هم‌اکنون این امکان را سخت کرده است. 

در محله نیاوران، برای واحدی ۲۶۰ متری و نوساز، ۷۸ میلیارد تومان و  در محله آجودانیه، برای واحدی ۲۵۰ متری و ۲۱ سال ساخت، ۴۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

در ملاصدرا، آپارتمانی ۱۵۰ متری و ۱۳ سال ساخت، ۲۴ میلیارد تومان و در ولیعصر، برای آپارتمانی ۱۹۰ متری و ۱۷ سال ساخت، ۳۰ میلیارد تومان تعیین شده است.

بازار مسکن تهران امروز

با شکل‌گیری یک سیستم یکپارچه قیمت‌گذاری مسکن، دیگر نیازی نیست هر واحد مسکونی بر اساس سلیقه یا معیارهای غیرشفاف قیمت‌گذاری شود. این الگو مبتنی بر داده‌های واقعی و تاییدپذیر بوده و از ایجاد فضای بی‌ثبات جلوگیری می‌کند.

این رویه با کمک پایگاه‌های جامع اطلاعاتی املاک، سامانه‌های هوشمند قیمت‌گذاری و نظارت مستقیم وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری‌ها قابلیت اجرا دارد. همچنین، این ساختار با کنترل نوسانات قیمت و کاهش تاثیرگذاری سوداگران و دلالان، شرایط پایدارتری را در بازار مسکن فراهم می‌کند.

یکپارچه‌سازی فرآیند قیمت‌گذاری نه تنها زمینه شفافیت در معاملات را فراهم می‌کند، بلکه از فشار اقتصادی بر اقشار ضعیف جامعه کاسته و تحقق عدالت اجتماعی را تسهیل می‌کند.

آینده بازار مسکن

بازار مسکن فعلا تاثیر خاصی از کاهش ۲۲ هزار تومانی قیمت ارز نگرفته و به گفته فعالان این بازار، خرید و فروش چندانی صورت نمی‌گیرد؛ در چشم‌انداز این بخش نیز رشد سنگین قیمت‌ها دیده نمی‌شود و در فروردین امسال قیمت‌های اعلامی آپارتمان برخلاف سال‌های گذشته رشد نداشته است.

به گزارش ایسنا، افت حدود ۱۹ درصدی قیمت ارز در بازار آزاد در یک مقطع کوتاه که از کاهش ریسک‌های سیستماتیک نشأت گرفت، منجر به ایجاد فضای امیدواری و بهبود چشم‌انداز اقتصادی کشور شد. دلار که تحت تاثیر تنش‌های منطقه‌ای تا محدود ۱۰۷ هزار تومان بالا رفته بود، پس از ۲۳ فروردین ۱۴۰۴ که اولین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در عمان انجام شد تا حدود ۲۲ هزار تومان کاهش قیمت را تجربه کرد و هم‌اکنون در بازار آزاد حدود ۸۵ هزار تومان خرید و فروش می‌شود.

این در حالی است که اسکناس آمریکایی از حدود ۸۰ هزار تومان در بهمن سال گذشته به حدود ۱۰۷ هزار تومان در اواسط فروردین امسال رسیده بود.

در حال حاضر اغلب دلالان بازار ارز، فروشنده هستند و کاهش تقاضا به افت قیمت ارز منجر شده است. برداشت طبیعی فعالان اقتصادی این است که در این شرایط نگهداری دارایی‌های غیرمولد مثل ارز و طلا صرفه اقتصادی ندارد.

وضعیت بازار مسکن در ماههای آینده

یک کارشناس بازار مسکن گفت: باتوجه به وضعیت موجود و سیاست‌هایی که تاکنون تاثیرگذار نبوده‌اند، احتمال اینکه سرمایه‌گذاران از بخش طلا و ارز خارج شوند و به بازار مسکن روی بیاورند، بسیار ضعیف است. همچنین احتمال رشد ۱۰۰ درصدی بازار مسکن که در گذشته (برای مثال سال ۹۹) تجربه کرده بودیم، بسیار بعید است.

تورم اقتصادی کشور آن‌طور که باید و شاید در این یکی دوساله، بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار نداده، اما در سال‌های قبل حسابی از خجالت بازار ملک درآمده است. همین چند جهش قیمتی بازار مسکن که در دهه ۹۰ تجربه شد تا سال‌ها برای بازار مسکن کافی بوده و این بازار را از گرانی و تورم اشباع کرده است؛ در این شرایط رکود هم نمکی بر زخم بازار مسکن شده و آویز رکود تورمی را بر گردن بازار ملک آویخته تا این بازار پرطرفدار و حیاتی از لحاظ نابسامانی رتبه‌های بالایی را در اقتصاد کلان کشور داشته باشد.

روزنامه صمت نوشت: موضوع به همین جریانات ختم نمی‌شود و امسال که روزهای آخر خود را طی می‌کند، زمزمه انفجار قیمت‌ها برای سال ۱۴۰۴ هم شنیده می‌شود؛ چراکه تورم بخش مسکن همسو با تورم سایر بازارها رشد نداشته و به‌نظر می‌رسد همانند آتش زیر خاکستر منتظر یک فرصت است تا عرض‌اندام کند. البته امیدواریم این اتفاق رخ ندهد و دولتمردان فکری به حال سرپناه مردم کنند.

بازار مسکن در ایران به‌عنوان یکی از ارکان کلیدی اقتصاد کشور شناخته می‌شود و ارتباط مستقیمی با رفاه اجتماعی و ثبات اقتصادی دارد. این بازار تحت‌تاثیر عوامل متعددی از جمله سیاست‌های پولی و مالی، نرخ بهره، تورم و تغییرات جمعیتی قرار دارد. در سال‌های اخیر، نوسانات قابل‌توجهی در قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها به یک چالش بزرگ تبدیل شده است.

همچنین، نوسانات نرخ ارز و تغییرات نرخ مصالح ساختمانی تاثیرات قابل‌توجهی بر هزینه‌های ساخت و نرخ نهایی مسکن داشته است. بازار مسکن از نظر جذب سرمایه‌گذاری و تاثیر آن بر رونق یا رکود اقتصادی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است و همواره موردتوجه سیاست‌گذاران و کارشناسان قرار دارد. به‌همین دلیل، بررسی تورم ماهانه کل و سهم مسکن از این شاخص از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

در سال ۱۴۰۲، باوجود اعلام نرخ تورم بیش از ۵۰ درصد، نرخ مسکن حدود ۲۲ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده رکود شدید در این بازار بود. در سال ۱۴۰۳ نیز روند صعودی نرخ مسکن ادامه یافت، اما به‌دلیل عدم‌انتشار آمارهای مربوط به مسکن از سوی بانک مرکزی، وضعیت بازار همچنان مبهم باقی ماند. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین نرخ مسکن در فروردین ۱۴۰۳ بیش از ۸۱ میلیون تومان بوده و در بهمن ۱۴۰۳ به بیش از ۹۰میلیون تومان رسیده است.

کاهش ناگهانی قیمت ها در بازار مسکن تهران

قیمت مسکن در سال‌های اخیر به دلیل عواملی مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی (که خود این فقره ناشی از شوک‌های پیاپی ارزی و سپس ناترازی شدید انرژی بوده)، کاهش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد در بازار مسکن به شدت افزایش یافته است. این افزایش قیمت به طور مستقیم بر رشد سرسام‌آور نرخ اجاره‌بها نیز تأثیر گذاشته است.

به دلیل رکود اقتصادی، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز و موانع قانونی یا بوروکراتیک، عرضه مسکن جدید کاهش یافته است. این موضوع موجب کمبود مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره شده است. بسیاری از افراد به جای استفاده از مسکن برای سکونت، آن را به عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری و کسب سود در نظر می‌گیرند. این نگاه باعث کاهش شدید عرضه و حتی حبس عرضه مسکن و افزایش قیمت‌ها شده است، که در نهایت به افزایش اجاره‌بها منجر می‌شود. به عبارت دیگر، سرریز نتایج سیاست‌گذاری یاد شده سبب شد تا مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که حتی بانک‌ها نیز برای مصون ماندن دارایی‌های خود از تسهیلات تکلیفی و استقراض دولت، بخش بسیار بزرگی از دارایی‌های نقدی خود را به مسکن تبدیل می‌کنند. فرامشو نکنیم که ناترازی اصلی در منابع بانکی کشور، نه از گونه اعصار و درماندگی بلکه ناشی از کمبود منابع نقدی نسبت دارایی‌های غیرنقدی بانک‌هاست.